Warum vermietete Eigentumswohnung?
Warum in Berlin?
Was ist wichtig bei der Auswahl einer Immobilie?
Kann ich mir eine solche Investition überhaupt leisten?
Was ist Mietrendite?
Wozu dient ein Grundbuchauszug?
Welche Rolle spielt der Notar beim Immobilienerwerb?
Was bedeuten die Begriffe “Sondereigentum” und “Gemeinschaftseigentum”?
Wozu dient eine Teilungserklärung?
Warum vermietete Eigentumswohnung?
Generell halten 94% der Deutschen den Kauf einer Immobilie für die beste Altersvorsorge.
„Betongold“ ist, erst recht in Zeiten einbrechender Börsenkurse und bei der momentan starken Entwertung von Geld, die sicherste Anlage. So verwundert es nicht, dass für knapp 80% der Deutschen die Immobilie als sichere Anlage noch vor dem Sparbuch und auch Gold rangiert!
Dabei wird die Entscheidung für den Erwerb einer Immobilie erheblich vereinfacht durch die derzeit rekordverdächtig niedrigen Zinsen sowie die aktuelle Finanzkrise.
Demgegenüber kommen deutsche Lebensversicherer z.B. schon jetzt kaum noch über den Garantiezins hinaus, der eh durch die Lebensversicherer in den letzten Jahren ständig nach unten korrigiert wurde! Daher dürften viele Lebensversicherte spätestens beim Austritt aus dem Erwerbsleben eine massive Enttäuschung erleben– so die Meinung vieler Rentenexperten.
Als renditeattraktive und zugleich weitgehend krisensichere Alternative zur Lebensversicherung gelten derzeit vor allem Wohnimmobilien. Die geldwerten Vorteile, die die „Rente in Stein“ gegenüber der Lebensversicherung auszeichnen, sind nur allzu offensichtlich.
Wird die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern dem Wohnungsmarkt als Mietobjekt zugeführt, so lassen sich im Ruhestand ebenfalls in der Regel stabil bleibende Einnahmen realisieren.
Warum in Berlin?
Berlin ist für Immobilienerwerber ein Standort, der neben den Großräumen München, dem Rheingebiet oder Hamburg, als zukunftsträchtig beschrieben wird.
Berlin hat jedoch laut Aussage der Investoren gegenüber den anderen Großräumen einen entscheidenden Vorteil.
Während man in München für eine Bestandswohnung 6.500,00 € bis mittlerweile 8.250, 00 € pro m² berappen muss, sind es in Berlin gerade mal 3.200,00 € bis 4.500,00 €.
Das durchschnittliche Mietniveau in München liegt bei 10,73 € pro m², in Berlin dagegen bei durchschnittlich 6,96 € pro m². Dies bedeutet, dass die Mietrendite im ausgereizten Münchener Markt im besten Falle knapp über 2% liegt, in Berlin hingegen bei 3,09% – mit Steigerungspotential!
| München | Berlin | |
|---|---|---|
| Kaufpreis pro m² | 6.500,00 € | 3.200,00 € |
| Mietniveau pro m² | 10,73 € | 6,96 € |
| Mietrendite | 1,98 % | 3,09% |
| Miet- u. Preispotential | stagnierend | steigend |
Stand: Juli 2018
Die Süddeutsche am 28.11.2010: „Der neue Münchner Mietspiegel, der im Frühjahr 2011 erscheint, wird voraussichtlich keinen weiteren Anstieg der Mieten abbilden – ein Novum in Deutschlands teuerster Stadt. Erstmals dürfte das Preisniveau sogar leicht sinken: Der Mietspiegel von 2009 weist noch einen Durchschnitt von 9,90 Euro pro Quadratmeter aus.“
Der Tagesspiegel/Berlin am 30.05.2011: „Der Berliner Wohnungsmarkt ist angespannt wie seit zehn Jahren nicht mehr. Die Preise stiegen in den vergangenen zwei Jahren um vier Prozent jährlich.“
Studie der Hans-Böckler-Stiftung 2018: „Fehlende Wohnungen in Berlin 310.000, in Hamburg 150.000 und in Köln 86.000.“
Hierbei hat Berlin jedoch das größere Entwicklungspotential bedingt durch die Tatsache, dass die Stadt im Verhältnis zu den genannten Großräumen eine hohe Mieterquote von ca. 85% fallend besitzt. Dem gegenüber steht die Mieterquote der genannten Großräume bei nur 43%.
Geschuldet ist die hohe Mieterquote in Berlin der geschichtlichen Entwicklung der Stadt in den letzten 60 Jahren. Es wollte schlicht weg niemand Eigentum in einer Stadt erwerben, die eine von Mauern umgebene westliche Insel war.
Stetig steigenden Mieten sowie das hieraus resultierende Interesse der Einwohner an Wohneigentum führen zu ständig steigenden Immobilienpreisen in Berlin und dem nahen Umland.
Die BulwienGasa AG untermauert diesen Trend mit ihrer Studie. „In nur sechs der insgesamt 50 analysierten Städte erwartet man steigende Wohnungspreise – Berlin gehört dazu.“
Was ist wichtig bei der Auswahl einer Immobilie?
Auf die Lagen kommt es an. Lage, Lage, Lage – sie ist das A und O bei einer Immobilie.
Die Mikrolage eines Objekts in Berlin oder dem Umland sowie dessen Historie sind von Bedeutung für die gegenwärtige Rendite sowie deren zukünftige Entwicklung.
Dabei müssen aber Spitzenlagen wie in Charlottenburg und Tiergarten im Westen oder Prenzlauer Berg und Friedrichshain im Osten der Stadt, nicht automatisch auch die rendite- oder wachstumsstärksten Lagen sein!
Kann ich mir eine solche Investition überhaupt leisten?
Hierzu ein vereinfachtes Rechenbeispiel:
100.000 € Kaufpreis der Immobilie zzgl. 8.000 € Nebenkosten
5.000 € Netto-Jahresmiete
4.860 € Finanzierungskosten im Jahr bei 4,5% Annuität (2,0% Zins und 2,5% Tilgung) auf 108.000 € inkl. Nebenkosten
140 € Ertrag im Jahr
11,66 € Monatliches Guthaben vor steuerlicher Ansetzung.
Nur wer seine Immobilie vermietet, hat die Möglichkeit, die Immobilie Jahr für Jahr mit 2% bzw. 2,5% (je nach Baujahr) und weitere eventuelle Kosten steuerlich anzusetzen und dadurch markante Steuererstattungen zu erhalten.
Was ist Mietrendite?
Die Mietrendite ist die Netto-Jahresmiete (also die monatlichen Kaltmiete x 12) im Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie.
Beispiel:
Kaufpreis ohne Nebenkosten 100.000 €, Netto-Jahresmiete 5.000€ = Mietrendite 5%.
Wozu dient ein Grundbuchauszug?
Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift aller Grundbucheintragungen, die zu einem Grundstück bestehen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das Auskunft über private Rechtsverhältnisse an Grundstücken gibt. Im Grundbuch sind u.a. Art und Größe des Grundstücks, Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Belastungen (z.B. Geh- und Fahrtrecht, Wohnrechte etc.) beschrieben.
Welche Rolle spielt der Notar beim Immobilienerwerb?
Aufgabe des Notars ist es, beim Immobilienerwerb den übereinstimmenden Vertragsabschlusswillen der beiden Vertragsparteien festzustellen, ihn zu formulieren, vorzulesen und zu beurkunden. Außerdem muss er die Beteiligten über die rechtliche Tragweite Ihrer Vereinbarungen aufklären. Das Notariat hat darüber hinaus die Aufgabe, die grundbuchmäßige Erfassung und Bearbeitung des Eigentumsüberganges zu veranlassen.
Was bedeuten die Begriffe “Sondereigentum” und “Gemeinschaftseigentum”?
Ein Wohneigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung.
Damit verbunden ist ein bestimmter Anteil am Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus), der sogenannte Miteigentumsanteil.
Wozu dient eine Teilungserklärung?
Wird eine Wohnungseigentumsanlage errichtet, muss der Grundstückseigentümer eine Aufteilung vornehmen. Diese basiert auf den durch die Baubehörde genehmigten Plänen mit Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung.
In der Teilungserklärung werden dann, gemäß § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes, die Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum in Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung festgeschrieben. Die Teilungserklärung bedarf der notariellen Beglaubigung.
